MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES NBR-14037

- MANUAL DO USUÁRIO - 

 

A vida de um edifício (casa, sobrado, prédio, etc.) vinha sendo tratada até 1998 como constituída de apenas duas etapas: o projeto e a consrução. Uma vez pronto, considerava-se que o edifício era perene e iria permanecer nas mesmas condições por toda a vida.

Entretanto, um edifício pronto não pode ser considerado como imutável, não deteriorável, não modificável.

Situações do dia a dia assim como o surgimento de novas necessidades como telefonia móvel e internet submetem os edifícios a novas situações. Desse modo, os edifícios estão em constante mudanças, reformas e adaptações.

Um novo tipo de bomba, mais eficiente e mais silenciosa foi colocada no reservatório inferior, uma das salas foi transformada em "academia de ginástica", moradores instalaram banheiras de hidromassagem e mais um sem número de intervenções são realizadas.

Como se comporta a estrutura do edifício, as fundações e as instalações perante essas novas solicitações?

Novas etapas devem ser adicionadas às etapas de Projeto e Construção: Uso, Operação e Manutenção.

Uso - Etapa da vida do edifício constituída pelas atividades normais, usuais e comuns previstas no Projeto. Ao ser classificado, por exemplo, como Uso Residencial, todo um conjunto de parametrização é feita. O engenheiro estrutural já define as cargas máximas sobre as lajes, o engenheiro eletricista já define as cargas máximas nas tomadas, o arquiteto já define as dimensões mínimas das passagens, o engenheiro hidráulico já define as vazões máximas nas tubulações, etc. 

Todas essas definições fazem parte das Diretrizes do Projeto. Uma boa parte dos limites é estabelecida em normas técnicas. Tratando-se de itens usuais e aplicáveis à vida do brasileiro comum, a Associação Brasileira de Normas Técnicas emite normas específicas para cada parte do edifício. 

Apenas uma pequena parte, muito específica e particular daquele edifício será elaborada e vai constituir as Diretrizes do Projeto em complementação às normas oficiais.

Veja mais sobre o trabalho da ABNT em

Desse modo, são aceitas como "normais" aquelas atividades previstas nas Diretrizes do Projeto.

Manutenção - É o conjunto de atividades realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcioal do edifício e de suas partes para atender as necessidades de uso do edifício, que deve ser feito com funcionalidade, eficácia e segurança.

A borracha de vedação de uma porta deteriorou? Então deve ser trocada. Isso é uma "conservação". 

Um novo tipo de bomba ou lâmpada foi inventada? É mais econômica? Isso é uma "manutenção". Em outras palavras: quando o edifício foi projetado definiu-se pela bomba a pistão e lâmpadas do tipo incandencentes pois estas eram as tecnologias disponíveis. Hoje, novos equipamentos foram desenvolvidos e para atender determinada funcionalidade do edifício dispositivos mais eficientes estão disponíveis.

Operação - Atividades realizadas para controlar o funcionamento de instalações com a finalidade de tirar o melhor proveito, eficácia e menores desgastes.

A cada dia que passa os equipamentos e dispositivos se tornam mais sofisticados e mais "complicados" para o seu uso. Veja o exemplo do telefone celular. Uma simples aparelho que deveria "apenas" permitir a conversação entre duas pessoas oferece um leque bastante amplo de funções. Como tirar proveito de todas essas funções?

Sistemas de monitoramento por câmeras, medidores de consumo "inteligentes", detergentes biodegradáveis, coleta seletiva de rejeitos e muitas outras facilidades empregam equipamentos e dispositivos que exigem treinamento constante.

MANUAL DO USUÁRIO

O Manual de Operação, Uso e Manutenção do Edifício, que é peça imprescindível no Acervo Técnico do Edifício , é um dos documentos técnicos que a construtora é obrigada a entregar e tem por finalidade:

1 - Informar aos usuários as Características Técnicas do edifício e de suas instalações, equipamentos e dispositivos. Qual é a carga admissível (qual peso máximo suportado) pelas lajes e rampas para veículos. Posso instalar uma Banheira de Hidromassagem que pesa 700 kg/m2 apoiada na laje do banheiro que foi calculada para suportar um peso máximo de 150 kg/m2? Qual a capacidade da rede elétrica? Para substituir o chuveiro existente de 5.000 Watts por um novo de 7.500 Watts preciso fazer a troca da fiação?

2 - Apresentar o Procedimento Correto para o uso e operação. Quais os cuidados que o condomínio deve tomar com relação às juntas de Dilatação Termica do prédio? Com que frequencia devemos realizar a Medição de Condutividade do terreno para o correto funcionamento da rede de Pára-Raios? Que tipo de solução foi adotada, na época da construção, para melhorar a condutividade do terreno?;

3 - Orientar os usuários quanto às épocas e atividades de manutenção. Com que frequencia deve ser feita a Limpeza e Lavagem dos reservatórios de água. Qual é o esquema de manobra da rede para evitar que os apartamentos fiquem sem água durante o período de limpeza;

4 - Orientar os usuários quanto à possibilidade de falhas, defeitos, quebras, queima de equipamentos, dispositivos e partes do edifício e também treiná-los para o enfrentamento seguro dos acidentes que venham, eventualmente, a ocorrer. Quais são as Rotas de Fuga do edifício? Onde estão localizados os Pontos de Encontro? Que tipo de cuidados devemos tomar numa situação de emergência.

Para o atendimento de todas as finalidades desejadas, o Manual de apresentar um Conteúdo Mínimo em linguagem de fácil compreensão, instruções para todas as situações, normais e não-normais, as Responsabilidades envolvidas e as Garantias oferecidas pelos fabricantes, instaladores e companhias de seguro.

Para que o Manual do Usuário contemple todas essas finalidades, a Associação Brasileira de Normas Técnicas elaborou a norma NBR-14037 - norma que ajuda na elaboração e apresentação do Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.

Não se deixe enganar por falsas construtoras que entregam Manual do Usuário ou o Manual do Proprietário sem as informações imprescindíveis para o bom uso do edifício, do apartamento, casa ou sobrado. Adquira, na ABNT (pode ser pela Internet), um exemplar da norma NBR-14037. Para se familiarizar, veja a "cara" da mesma:

Veja mais detalhes sobre "problemas" em edifícios em (clique na figura):

Como Receber uma Obra ZERO KM
O que é Vistoria e Perícia em edifícos
PatolF1micro.jpg (3269 bytes)
CASOS de INFILTRAÇÕES
O QUE É CONCRETO e 
quais os tipos mais comuns

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\RMW\manpred\nbr14037.htm em 09/08/2012, atualizado em 28/11/2014.