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Pintura da Fachada do Prédio

Deixei o meu carro estacionado na rua em local permitido e, aparentemente seguro.

Não percebi que o prédio em frente estava sendo pintado. Mas, felizmente, a empresa que fazia a pintura era responsável e providenciou uma proteção adequada colocando uma manta protetora em todos os veículos estacionados na rua, nas proximidades do prédio que estava sendo pintado.

Veja detalhes da manta protetora sobre os veículos:

Graças a esta simples providência, nenhum dos carros estacionados na rua sofreu danos por respingos de tinta. Além disso, a empreiteira muito esperta usou uma tinta cuja consistência evita a formação de respingos e também costuma, conforme eu pude constatar depois, treinar seus pintores sobre a segurança em trabalhos em altura, não só com EPI conforme determina a NR-35 do Ministério do Trabalho como também sobre Responsabilidade Civil ao realizar trabalho nas áreas do condomínio e também na vizinhança do prédio.

1- CONFLITO ENTE VIZINHOS (por causa de obras):

O Código Civil entende como "vizinho" qualquer imóvel ou bem que esteja no raio de ação da obra em construção como barulhos (barulho do bate-estaca que ecoa pelo ar), trepidação que se propaga pelo solo (faz a janela ou a cristaleira vibrar), recalque, como o afundamento do terreno, que produz trincas e rachaduras na sua casa, poeira produzida na obra e que é trazida pelo vento, a tinta e outros produtos que espirram e caem no seu quintal manchando roupas no varal e carros no quintal, terra esparramada nas ruas pelos caminhões que retiram terra da obra e muitas outras perturbações que tiram o sossego das pessoas que moram não só na casa grudada à obra como também daqueles que moram a centenas de metros do local das obras mas que sofrem danos, perturbações e prejuízos em função da obra. 

Além disso, o Código Civil não faz distinção entre obra grande e pequena e tampouco faz distinção entre obra particular e pública. A construção, reforma e manutenção de um edifício são atividades que sempre produz perturbações na vizinhança como barulhos, sujeira e poeira.

As construtoras e os empreiteiros querendo entregar a obra o mais rápido possível e com mínimo custo podem negligenciar certos cuidados como equipar seus funcionários com o indispensável Equipamento de Proteção Individual, exigido até por lei, não redomar a obra para evitar a distribuição de pó pela região, não lavar as ruas que ficarão sujam pela terra derramada e muitas outras omissões acobertadas por “vista grossa” por parte de órgãos fiscalizadores como Prefeitura, Ministério do Trabalho, Ministério Público, etc.

Muitas leis são desrespeitadas e muitas leis são omissas com relação a determinados detalhes. Começa pela Lei do Zoneamento que define, por exemplo, que a zona onde está o seu imóvel é uma Zona Residencial, podendo ser exclusivamente residencial ou predominantemente residencial e daí, a Prefeitura só poderia “autorizar” a realização de atividades ditas “compatíveis” com a moradia, propiciando a tranquilidade e a segurança que os moradores desejam e merecem. Explicando melhor, numa zona estritamente residencial, todas as atividades das pessoas deveriam estar voltadas para o ato de residir, mas a construção civil é uma atividade industrial . . . A Construção Civil é uma obra de natureza “industrial” e a Lei do Zoneamento nem sempre entra nesse mérito e a Prefeitura só analisa a “obra pronta” não se preocupando com aquele período de vários meses e até anos durante os quais aquela atividade industrial que emprega mão de obra de produção industrial e equipamentos de produção industrial como betoneiras, bate-estacas, lixadeiras, furadeiras, serra circular, martelos, serrotes e outros que produzem irritantes ruídos e barulhos ensurdecedores além de vibrações e trepidações.

Será que aquela simples tela de nylon com que se enclausula uma obra é suficiente para isolar todas as fontes de perturbação? Poeira que afeta a saúde e barulho que perturba o sossego são interferências prejudiciais prevista no Código Civil, no seu artigo:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Diversas providências, não usuais, podem ser tomadas para o encaminhamento das questões. Segue uma rápida descrição de algumas situações típicas envolvendo conflito entre um Morador Tranquilo e uma Construtora que resolveu construir em terreno vizinho.

1ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DE DIREITO.

Contratar um Profissional de Direito com experiência em Ações Cíveis relativas ao Direito de Vizinhança que tenha pleno domínio dos artigos de n^0S 1.277, 1.280, 1.281 e 1.311 do Código Civil.

Lembre-se que no Brasil, qualquer situação em que se deseje um julgamento no Poder Judiciário, é necessário escolher um Representante Legal que deverá ser um Profissional de Direito com registro na OAB para assinar a Inicial da ação. Há algumas excessões como as ações no Juizado Especial Civel onde o próprio interessado pode fazer o pedido desque que o valor da ação não ultrapasse determinado valor. Pequenos danos como um muro que desabou, uma trinca na cozinha ou uma pequena infiltração no quarto dos fundos que tenham sido causados pela obra vizinha pode ser tratado neste Juizado diretamente pelo proprietário.

Para quem não sabe, vai aí os artigos:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Observe que não se deve ficar esperando a coisa acontecer, isto é, que a obra comece e comece também as trincas, afundamentos e quebradeira na sua casa. A simples notícia de que uma construtora vai construir um prédio ou que a Prefeitura vai construir um viaduto, já é suficiente para você, proprietário de um imóvel na vizinhança, prevenir-se e buscar ajuda de Profissionais da Construção (Engenheiro, Arquiteto, Técnico de Edificações) com experiência em Perícias de Engenharia para te orientar sobre as possibilidades da obra vir a causar algum dano ao seu imóvel.

Muitas ações são concluídas em torno de afirmações do tipo “sua casa era velha e já estava caindo aos pedaços” mas depois que ela caiu devido ao impacto da obra vizinha, não há como provar que a casa embora velha tinha resistência suficiente para suportar bem as ações do dia a dia como chuvas, ventos e trepidações vindas da rua e que se a construtora não tivesse feito a obra para construção do novo prédio a “sua casa” ainda estaria lá em perfeitas condições de se morar. Então é importante fazer uma Vistoria de Constatação enquanto ela existe, isto é, antes da Construtora começar a fazer a escavação no terreno vizinho.

2ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DA CONSTRUÇÃO.

Contratar um Profissional da Construção com experiência em Perícias e que tenha construído um número significativo de edifícios e que tenha realizado pesquisas sobre qualidade e durabilidade de materiais, componentes e processos construtivos. Um profissional formado há poucos anos com apenas os conhecimentos acadêmicos adquiridos na escola não tem condições de realizar uma boa perícia e mesmo que o tenha não saberá fazer a argumentação convincente. Lembre-se que quem vai ler e tentar entender, embora leigo em construção civil, as argumentações apresentadas na Inicial e em todas as Petições será um Juiz de Direito.

Um Perito experiente, vindo a conhecer o porte da obra vizinha e os métodos construtivos que a construtora pretende utilizar na sua construção, saberá antever os efeitos danosos que a obra vizinha possa vir a causar na sua casa.

Existem “laudos” e “laudos” e seu conteúdo será diferente em função das finalidades dos mesmos.

LAUDO DE CONSTATAÇÃO DA PRÉ-EXISTÊNCIA:

A Construtora, ao fazer uma Vistoria Técnica em sua casa, vai apontar em um laudo os casos “já existentes”. Se a sua casa for nova e tiver uma única trinca e esta estar localizada na parede da cozinha, o laudo da Construtora vai apontar e ilustrar com fotografias essa trinca. O laudo vai ter poucas fotos.

A Construtora está preocupada em se defender no futuro caso você venha a acusá-la de ter causado o aparecimento de uma trinca na parede da cozinha. Ela vai se defender mostrando a foto e provando que numa certa data, antes mesmo de começar a construir o prédio novo, a trinca já existia.

LAUDO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA:

Ao contrário da Construtora, a sua casa precisa de um laudo mostrando tudo que “não existe ainda” e é por isso que se chama "produção antecipada". É um laudo trabalhoso pois precisa mostrar todas as paredes, todos os tetos e todos os pisos da casa sem trinca e sem manchas de infiltração de água. Assim, no futuro, fica fácil mostrar que o problema surgiu “depois” que a construtora começou a construir o prédio novo pois antes não havia nada.

O laudo vai ter muitas fotos pois são as fotos que poderão provar que na parede da cozinha não tinha nada, nem trinca e nem manchas de umidade, antes do inívio da obra e é lá que surgiu uma rachadura que pode causar o desabamento da casa. Então devemos ter as fotos de todos os compartimentos, internos e externos, da casa e para que a Justiça possa acreditar nos aspectos técnicos do Laudo, o mesmo deve ser elaborado por um Profissional da Construção com o necessário registro da habilitação emitida pelo Conselho, seja o de Engenharia - CREA ou de Arquitetura - CAU.

Como dito acima, este tipo de Laudo costuma ter muitas fotografias. Um simples sobrado com 3 dormitórios pode requerer mais de 100 fotos para ser bem caracterizada, já um prédio de condomínio irá requerer mais de 600 fotos.

As fotografias devem ser técnicas e tiradas pelo próprio Perito pois as fotos representam o registro da Visão do Perito (o que o Perito viu pessoalmente) e, aproveitando os recursos digitais disponíveis na atualidade, o EXIF da foto deve conter as Coordenadas Geodésicas (GPS) do local além de outras informações técnicas como a abertura da objetiva, claridade e distância focal.

Ao receber as fotos, verifique o metadados EXIF presente nos arquivos gravados no formato JPEG ou TIFF. Ao consultar o item "propriedades" (pressione o botão direito) será mostrado no item GPS, as coordenadas geodésicas do local onde a foto foi tirada. Os metadados EXIF só estão presentes em arquivos JPG ou JPEG ou TIFF cuja foto foi tirada com uma câmera digital ou smatphone dotadas de GPS e com esta opção ativa. Não estão presentes em arquivos PNG, GIF e BMP.

Veja o EXIF de uma foto JPEG. Copie a foto no seu computador e abra com o Microsoft Picture Manager e veja em Propriedades. O EXIF mostra as coordenadas geodésicas do local onde a foto foi tirada:

São, aparentemente, pequenos detalhes mas que na hora do "pega-prá-capá" são muito esclarecedores. Na foto da esquerda, devido à existência do marco do Rotary e do portal de boas vindas da cidade mais ao fundo, está muito claro o local onde a foto foi tirada mas na foto da direita, devido à não existência de marcos característicos, fica difícil saber o local onde a foto foi tirada entretanto, na aba propriedades o EXIF mostra as coordenadas GPS do local, tanto numa como na outra foto. Você pode comprovar a existência das coordenadas GPS copiando e salvando as fotos no seu computador e depois, pressionando a tecla direita do mouse ver as propriedades onde consta as coordenadas.

Como curiosidade, há aplicativos como o GEOSETTER que pode apresentar não apenas as coordenadas geodésicas (números) como também um mapa com a localização do ponto onde a foto foi tirada. Veja, uma simples foto mostrando a soleira de uma porta contém no respectivo EXIF as coordenadas do local que o aplicativo mostra num mapa a exata localização, provando que a foto não é uma foto qualquer tirada em outro local e que, maldosamente, se deseja acusar a casa de ter problemas:

FINALIZANDO ...

Como veem, são muitas as providências que se pode tomar quando você, isto é, seu bem (casa, carro, etc.) sofre algum tipo de dano causado por alguma atividade desenvolvida por terceiros.

Tenho acompanhado diversos casos de "lançamento de empreendimento" onde a Construtora "convida" os moradores próximos para um evento onde são apresentados todos os responsáveis pelo empreendimento, como o Arquiteto autor do projeto, o Engenheiro que fez os cálculos estruturais, o Engenheiro que fez o projeto das fundações, o Geotécnico que definiu os tipos de fundações, o Engenheiro que será encarregado de tocar a obra, o Mestre de Obras, o Relações Públicas que fará a ligação dos moradores com a Construtora e o Perito que fará a Vistoria Técnica em cada imóvel da vizinhança.

Nessa reunião é costume a Construtora entregar a cada Vizinho os Dados Característicos da Obra para que o morador, o proprietário e o engenheiro do proprietário possam analisar os impactos da nova obra sobre o seu imóvel.

Afinal, dependendo do porte do empreendimento, serão 4 anos de convivência que se deseja ser absolutamente pacífica e bastante amigável.

O autor desta matéria é o engenheiro Roberto Massaru Watanabe, formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo - Turma de 1972, participou do projeto das grandes obras da engenharia nacional como o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água da Grande São Paulo, a Rodovia dos Imigrantes e as Hidrelétricas de Ilha Solteira, Itaipú e Tucurui. A hidrelétrica de Ilha Solteira formou o primeiro reservatório artificial do mundo com preocupação ecológica onde um grupo de trabalho realizou, em 1972, a relocação de toda a fauna da área a ser inundada para novos habitats em locais acima da cota máxima de inundação. Trabalhou também no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, onde desenvolveu inumeras pesquisas sobre qualidade, durabilidade e vida útil de materiais, componentes e processos construtivos. Mais detalhes sobre os trabalhos de Watanabe . Desejando pedir a ele um orçamento para um trabalho de Vistoria Técnica, Cautelar ou de Constatação, em seu imóvel . Se quiser falar diretamente com ele ligue: (11)

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NOTA IMPORTANTE: Este site é mantido por abnegado engenheiro que voluntariamente desenvolve o site na medida em que sobra um tempinho. Ele faz isso para divulgar detalhes técnicos importantes mas que não é de conhecimento de todos e que por isso mesmo causam muitas dores de cabeça. As questões de Direito são apresentadas com base na experiência de mais de 40 anos de perícias e não constituem orientação jurídica de modo que as pessoas que desejam conhecer melhor seus direitos devem procurar a ajuda de um Profissional de Direito.  Por sua finalidade didática, o conteúdo do site pode ser livremente divulgado, copiado e impresso. Entretanto, seu conteúdo (texto, figuras e fotos) possuem proteção autoral, de modo que ao copiá-los recomenda-se mencionar a fonte.

 ET-12\www\\DV\VizinhoDeObra2.htm em 29/04/2017, atualizado em 12/07/2023.