O Recebimento de um Apartamento, Casa, Escritório, Fábrica ou Prédio  "ZERO KM" das mãos da Construtora ou da Incorporadora é ato importante na vida do edifício e principalmente na vida do "feliz" novo proprietário. Afinal, ele está concretizando seu sonho tão acalentado e que obrigou-o a muitos sacrifícios para economizar dinheiro e, provavelmente, irá exigir ainda outro tanto de sacrifícios para pagar a dívida do financiamento nos próximos 20 anos.

Podemos receber sem mais nem menos? E o tal do Termo de Recebimento? Basta assinar? É uma "simples formalidade" como dizem muitos corretores de imóveis ou representante da construtora?

Depois que se assina o Termo de Recebimento, o novo proprietário ainda tem direito de reclamar de defeitos construtivos? E se daqui a 3 meses começar a cair os azulejos da cozinha? Ainda posso reclamar? Mas o Termo de Recebimento não dizia que "tubo está bem"? E você assinou? Então não há como "acusar" a construtora de serviço mal feito? Como eu poderia saber, antes de assinar o Termo de Recebimento, de que havia problemas com o azulejo da cozinha?

O Brasil possui uma norma brasileria, a NBR-5675 que disciplina o Recebimento de Serviços e Obras de Engenharia e Arquitetura.

Então não aceite qualquer desenho como se fosse um "projeto de engenharia" e não aceite qualquer obra como se fosse uma "obra de engenharia". O simples fato da lâmpada da sala acender não significa que a instalação elétrica foi bem feita.

São muitos os pontos que podem apresentar problemas no futuro. Lembre-se que a nova casa, ou o novo apartamento, deve funcionar bem durante muito e muitos anos e, se possível, servir de patrimônio que você vai deixar de herança para seus filhos.

O Termo de Recebimento é um documento legal e obrigatório. É uma declaração onde o novo proprietário diz que viu tudo e encontrou tudo em ordem.

O ideal é que antes da assinatura do termo, seja contratada uma Vistoria de Recebimento onde um profissional habilitado e com experiência em qualidade de materiais e serviços construtivos realize uma vistoria em todos os compartimentos do apartamento (ou casa ou fábrica) inclusive em compartimentos agregados como vagas de garagem e também em todas as instalações (hidráulicas, sanitárias, elétricas, gás, TV a cabo, etc.) e verifique se todos os itens foram construídos em perfeita obediência às especificações e desenhos construtivos. É muito comum o projeto ser feito por uma pessoa e a execução ser feita por outra pessoa, podendo ser feita a terceirização do serviço quando surge uma terceira e até uma quarta pessoa. Então é muito provável que determinado serviço seja executado um pouco, ou até bastante, diferente do que foi projetado.

Você já viu "áreas molhadas" como Lavanderia, Cozinha e Banheiros que não podem ser lavadas com "jatos de água" ou com "água em abundância" só por que "alguém" esqueceu de colocar a manta de impermeabilização no piso? Esqueceu ou quis diminuir custo? Já ouvi desculpa de que a cozinha não tem ralo por questões de saúde pois o ralo permite a entrada de baratas, de modo que o melhor é não ter.

No caso de REFORMAS, o Laudo de Vistoria de Recebimento adquire maior importância pois o laudo vai caracterizar até onde vai a responsabilidade do construtor anterior e onde exatamente começa a responsabilidade do construtor que fez a reforma. Este ponto "exatamente" é de vital importância numa eventual "briga" pois o construtor que fez a reforma vai sempre dizer que o defeito já existia e, em contraposição, o construtor anterior vai dizer que a reforma é que causou o problema.

Prevendo os muitos "vícios" que costumamos encontrar numa obra nova ou numa reforma, existe uma norma específica que relaciona tudo que se deve fazer ou verificar no Ato de Recebimento de uma obra ou serviço de engenharia ou arquitetura, a NBR-5675.

Não podemos reproduzir na totalidade a norma, mas apresentamos os tópicos mais significativos. Desejando adquirir a norma completa e atualizada, entre em contato com a ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas - www.abnt.org.br.

EXTRATO DE PARTES DA NORMA NBR-5675:

OBJETIVO 

Esta Norma fixa es condições exigíveis pera o receblmento de serviços e obras de engenharia e arquitetura de natureza pública ou iniciativa privada.

Nota: Encontra-se em Anexo uma relação de documentos necessários e exigíveis para recebimento de serviços e obras de engenharia e arquitetura.

DEFlNlÇÕES (algumas a título de exemplo. Ver todas as definições na norma)

2.4 Comissão de recebimento de serviços e obras

Comissão de recebimento de servicços e/ou obras de engenharia ou arquitetura é o grupo de técnicos designados pelo proprietário ou administração corn a finalidade de proceder o recebimento formal, parcial ou final de serviços e/ou obras de engenharia ou arquitetura.

2.13 Garantia

Instrumento pelo qual é assegurado ao contratante o ressarcimento, parclal ou total, de prejuizos decorrentes da inadimplêcia do contratado ou proponente, através de caução em dinheiro, tltulos de divida pública ou fldejussórla, fiança bancária ou seguro garantia.

2.18 Obra de engenharia e arquitetura

Trabalho segundo as determinações do projeto e das normas técnicas adequadas, destinado a modificar, adaptar, recuperar ou criar urn “bem” ou que tenha como resultado qualquer transformação, preservaçãoo ou recuperação do ambiente natural.

2.21 Recebimento de obras

É o ato de aprovação e aceitação parcial ou total de serviços e/ou obra, o qual é formalizado através do Termo de Recebimento.

2.26 Serviços de engenharia e arquitetura

Trabalhos profissionais, inclusive interdisciplinares, que fundamentam e assistem urn empreendimento de engenharia ou arquitetura ou dele decorrem, neles compreendidos o planejamento, estudo, projetos, assistência ténica, bem como vistoria, avaliações, inspeções, pareceres técnicos, controle de execução e supervisão técnica.

2.27 Termo de recebimento

Documento formal emitido pelo proprietário ou administração, pelo qual o serviço ou obra é aceito. Pode haver um Termo de Recebimento Provisório envovlendo apenas as partes da obra já finalizadas e excluindo as demais em andamento. No caso de ter sido emitido um Termo Provisório, obrigatoriamente deve haver um outro, o Termo de Recebimento Definitivo e este deve mencionar o Termo de Recebimento Provisório anteriormente emitido.

3.1.3.1 No caso de nomeação de comissão, cabe o envio do Termo de Nomeação aos membros da comissão de recebimento e também à fiscalização, informando-os tambérn do dia e hora marcados para o Ato de Entrega e Recebimento.

3.2.2 A Comissão de Recebimento de Serviços e/ou Obras, dentro do prazo previsto no contrato, contados a partir da data de sua designação e conhecimento formal da contratada, procede ao exame da obra ou serviço devidamente acompanhada do engenheiro Representante da Contratada e corn a assessoria da fiscalização da obra.

3.2.4.2 Quando ocorrerem alterações no projeto inicial da obra ou serviço, inclusive na sua locação, devem ser remetidos pelo contratado ao contratante cópias dos desenhos e outros elementos das alterações das obras ou serviços, justificando-os devidamente.

3.2.4.3 A contratante deve dispor juntamente corn o Termo de Recebimento de Serviços ou Obras de uma via do Projeto "como construído”, e outros elementos.

4.3 Term de Quitação

O Termo de Quitação só deve ser expedido após a homologação do Termo de Recebimento.

ANEXO (da NBR-5675) - RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS E EXlGÍVElS PARA RECEBIMENTO DE SERVIÇOS E OBRAS DE ENQENHARIA E ARQUITETURA

A-l Esta relação é variável, em conformidade corn as exigências das posturas municipais e orgãos concessionários de serviços públicos do local do serviço ou obra.

A-l.1 Docmentos Básicos

A-1.1.1 Copia autenticada da Licença de Construção e seus condicionamentos, passada pela autoridade local competente.

A-1.1.2 Auto de conclusão da obra ou aceite e o Habite-se passados pelas autoridades locais competentes.

A-1.1.3 Cópia autenticada do Contrato de Execução, corn a contratada e respectivos cronogramas físico e físico-financeiro da obra.

A-1.1.4 Cópia autenticada do Projeto Executivo, incluindo todos os Projetos Complementares.

A-~1.1.5 Cópia autenticada do Projeto Como Construído, aprovado, incluindo todos os Projetos Complementares da Edificação e/ou de cada edificio e respectivo(s) memorial (is) descritivo(s) das discriminações técnicas, atualizados.

A-1.1.6 Livro de ocorrêcias diárias.

A-1.1.7 Roletim diário da obra.

A-1.1.8 Boletim de desempenho.

A-1.1.9 Relatório de recomendações.e de Instruções de Utilização e Uso (Manual do Usuário), das instalaçõs e equipamentos, em ordem às condições de funcionamento, de segurança, de higiene e de conforto da edificação, elaborado e autenticado pela contratada, acompanhado de enventuais catálogos e tabelas de fabricantes e montadores, devidamente visado pela fiscalização da obra.

A-1.1.10 Termo de Garantia dos principais componentes da construção, das instaIações e dos equipamentos, devidamente avalisados pela contratada e visados pela fiscalização da obra.

A-l.2 Docmentos Circunstanciais

A-1.2.1 Comprovante da vistoria do corpo de bombeiros local, acompanhado de cópia do seu regulamento.

A-1.2.2 Comprovantes das vistorias das companhias concessionárias de abastecimento de água, gás, de telefones e de energia elétrica.

A-1.2.3 Comprovante de desinfecção sanitária.

A-1.2.4 Comprovantesd as vistorias das autoridades oficiais competentes de instalação de equipamentos eletromecânicos (elevadores, por exemplo).

A-1.2.5 Comprovantes do pagamento de taxas de ligacao de esgotos e às redes das companhias concessionárias.

A-1.2.6 Cópias dos contratos de fornecimentos firmados pela contratada.

A-1.2.7 Certidão negativa do tribunal de justica competente de que não pendem sobre o imóvel, quaisquer ações, por prejuizos causados a terceiros.

A-l.3 Docmentos básicos e circunstanciais para reeebimento de incorporação imobiliária

A-1.3.1 Certidão de memorial de incorporacao e/ou dos documentos pertinentes, descritos nas alíneas “a” a “0” do artigo 32 da lei de condominio nº 4.591, de 16.12.64, registrados na matrícula do competente cartório imobiliário do R.G.I.

A-1.3.2 Cópia autenticada da convenção de condomínio geral, reajustado e atualizado e do regimento interno de cada edificio e, bem assim, a respectiva certidão de registro no competente cartório imobiliário, do R.G.I.

A-1.3.3 Certidão de todas as escrituras de “cessao de direitos aquisitivos” e de “compra e venda” averbadas no respectivo cartório imobiliário do R.G. I.

A-1.3.4 Cópias autenticadas de todas as apólices de seguros (de incêndio, de elevadores e outros).

 

OUTRAS NORMAS:

NBR-15.575 - Desempenho das Edificações. Contém as exigências dos usuários para o edifício habitacional e seus sistemas, quanto ao seu desempenho em uso.

NBR-14.037 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações. Contém as especificações sobre o conteúdo mínimo de um bom Manual de Uso do Edifício.

NBR-5.671 - Participação de Intervenientes em Serviços e Obras de Engenharia e Arquitetura. Define as atribuições dos intervenientes (Empreiteiro, Fiscal, Subempreiteiro, Fabricante, Fornecedor, etc.). 

NOTA IMPORTANTE: Este site é mantido por abnegado engenheiro que voluntariamente desenvolve o site na medida em que sobra um tempinho. Ele faz isso para divulgar detalhes técnicos importantes mas que não é de conhecimento de todos e que por isso mesmo causam muitas dores de cabeça. Por sua finalidade didática, o conteúdo do site pode ser livremente divulgado, copiado e impresso. Entretanto, seu conteúdo (texto, figuras e fotos) possuem proteção autoral, de modo que ao copiá-los recomenda-se mencionar a fonte. Não há qualquer compromisso do autor do site com relação à atualização do conteúdo. O interessado que desejar consultar a norma toda ou a versão atualizada da norma deve dirigir-se à ABNT.

 ET-12\www\recebimento\termo2.htm em /11/2010, atualizado em 09/09/2014.