PRAZOS DE GARANTIA PERANTE A LEI

 

PRAZOS PARA RECLAMAR DE DEFEITOS EM OBRA

 

Finalmente, depois de muitas idas e vindas, recebi as chaves do meu apartamento e a construtora "me obrigou" a assinar um Termo de Recebimento com cláusulas que isentam totalmente ela de qualquer problema construtivo. Tá certo isso? É legal?

Quando tratamos de problemas em edifícios (apartamento, casa, sobrado, loja, fábrica, etc.), deparamos com a questão do PRAZO e surge a indagação sobre o que exatamente trata o prazo. É o prazo da construção? É o prazo da vida útil? É o prazo da garantia? É o prazo da responsabilidade? Afinal, de que prazo estamos falando?

 

1 – PRAZOS DE UM DEFEITO VISÍVEL:

 

Prazo de Garantia: é aquele tratado pelo Código de Defesa do Consumidor e refere-se ao bom funcionamento do bem adquirido.

CDC - artigo 18: “os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeita das às variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”.

O Cóidgo estabelece que todo produto deve ser Garantido.

O Código prevê dois tipos de Responsabilidade enquadráveis como Garantia. É a Responsabilidade Objetiva e a Responsabilidade  Subjetiva.

Entende o Código que Responsabilidade Objetiva é aquela decorrente de falhas e defeitos que basta a constatar a sua existência sendo dispensada a prova que ele existe por falha do construtor ou do material.

Exemplo 1: Comprei um liquidificador e chegando em casa, ao desembalar, constatei que ele não funcionava. Este é um defeito aparente de fácil constatação. A loja tem 30 dias para resolver o problema.

Exemplo 2: Ao receber as chaves do apartamento zero km, constatei que da torneira da cozinha não saía água. A construtora tem 30 dias para resolver o problema.

Exemplo 3: Ao receber as chaves do meu apartamento zero km, constatei que não consigo entrar com meu carro na vaga reservada ao meu apartamento. A vaga é apertada, é de difícil acesso ou é não-existente.

Esse tipo de problema, classificado pelo Código como “defeito aparente de fácil constatação” deve ser reclamado num prazo máximo de 90 dias. Sendo de Responsabilidade Objetiva, basta provar que o defeito existe. Basta provar que o problema existe, dispensando a apresentação de Laudos caros e de elaboração demorada.

Exemplo 4: Andando pela garagem constatei que existe uma trinca numa viga. É um defeito aparente, porém não é de fácil constatação. Como se refere à solidez e segurança do edifício, também é um problema de Responsabilidade Objetiva. isto quer dizer que ao proprietário basta provar a sua existência sem se importar  com a causa e a construtora terá um prazo de 30 dias para resolver o problema.

Esse tipo de problema, classificado pelo Código como “defeito aparente relacionado com a solidez e segurança do edifício” deve ser descoberto num prazo máximo de 5 anos. Sendo de Responsabilidade Objetiva, basta provar que o defeito existe.

Diz ainda o Código de Defesa do Consumidor: "Não sendo o vício sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir,  alternativamente e à sua escolha:

Alternativa I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;

Alternativa II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

Alternativa III - o abatimento proporcional no preço”.

Passados os 5 anos: Ultrapassado tal prazo, cessa a Responsabilidade Objetiva porém perdura a Responsabilidade do Construtor e fica na dependência de ser provada a culpa por parte de quem demanda judicialmente. Isto quer dizer que, neste caso, será necessário um Laudo Pericial, elaborado por um especialista que relacione o efeito à causa (chama-se a isto de estabelecer o nexo-causal) demonstrando ou fundamentando a responsabilidade do Construtor que, por alguma razão como imperícia, descuido, falha, omissão e, em alguns casos até com intenção, tenha causado ou contribuído com ocorrência do vício.

CONCLUSÃO: Os defeitos aparentes de fácil constatação devem ser detectados no prazo máximo de 90 dias, os defeitos aparentes relacionados com a solidez e segurança do edifício devem ser detectados no prazo máximo de 5 anos e ambos são considerados pelo Código de Defesa do Consumidor como sendo de Responsabilidade Objetiva, então a reclamação deve ser feita no PROCON sem a necessidade de laudo ou qualquer outro relatório técnico sobre a causa dos problemas e a construtora tem um prazo máximo de 30 dias para resolver os problemas.

Na minha experiência, mesmo quando o proprietário tem um belíssimo Laudo Técnico em mãos é melhor não levar o laudo no Procon. Há uma ideia mais ou menos generalizada de que PROCON é coisa de pobre. Então um reclamante que aparece “todo bonitão” de paletó e gravata e ainda com um Laudo Técnico em mãos é rotulado como “rico” e não receberá “toda a atenção” por parte do atendente. Vá sozinho e não leve o Engenheiro e muito menos o Advogado.

 

2 – PRAZOS DE UM DEFEITO INVISÍVEL

 

O defeito invisível é aquele que não se vê, que se encontra oculto, como um cano de água furado. Havendo a formação de manchas de umidade, então poderá ser classificado como defeito aparente pois se vê claramente a mancha, embora não se vaja a "causa" que seria o furo no cano.

Mas quando não há qualquer manifestação visível, o problema é considerado um Vício Oculto. Previsto no Código Civil, ao defeito oculto na coisa móvel ou imóvel, juridicamente é dado o nome de “vicio redibitório”, o que significa possibilidade de redibir (direito de anular) o contrato por existência de vicio oculto, ou que já existia quando da realização da transação, e que por esta razão impede que a coisa adquirida possa ser utilizada para os fins a que se destina, ou lhe diminuam o preço.

Situações comuns podem caracterizar vícios ocultos, tais como defeitos existentes nas tubulações, que venham a causar infiltrações, vazamentos, alagamentos, defeitos estruturais que somente com complexa diligência técnica podem ser identificados e defeitos relativos ao acabamento que venham a causar rachaduras ou fissuras internas.

Esses direitos, no entanto, não estão garantidos apenas no Código de Defesa do Consumidor, mas vêm postos também no Código Civil e na Lei 4.591/64.

Considera-se o estabelecido na legislação civil, de que se conta o prazo de vinte anos para ajuizar eventual ação. Não se aplicam os prazos prescricionais do próprio Código de Defesa do Consumidor ante a expressa dicção do seu artigo 7º, daí prevalecerem as regras do artigo 618 do Código Civil (anterior art. 1.245), como prazo de garantia, e a do artigo 205 do Código Civil -10 anos- (anterior 177, com prazo prescricional em 20 anos, reafirmado pela Súmula 194- Superior Tribunal de Justiça).

“STJ Súmula nº 194 - 24/09/1997 - DJ 03.10.1997

Prescrição - Construtor - Indenização - Defeitos da Obra

Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra.”

Neste caso há a necessidade de diligência investigatória feita por um profissional experiente demonstrando o nexo causal, isto é, quem ou oque está causando, ou causou, aquele defeito apresentando argumentos fundamentados na ciência e na tecnologia.

Não é aceitável argumentos subjetivos como “eu acho”, “eu tenho a certeza de”, "isto é muito comum" ou qualquer outra afirmação que não possa ser comprovada pela prática da engenharia.

CONCLUSÃO: Os defeitos ocultos devem ser periciados (investigação à procura da causa) por profissional experiente que deve elaborar um Laudo Técnico mostrando a Responsabilidade do Construtor, seja por esquecimento, negligência, imperícia, decuido ou até a falta de experiência.

Cuidado! ao falar de "falta de experiência" pressupõe-se que quem fala tenha a experiência. Na minha experiência pessoal, já encontrei muitos "profissionais" que criticam abertamente sobre a "falta de experiência" pelos executores de obras mas sem prestar atenção nele mesmo que "nunca construiu nada".

A reclamação deve ser feita no Fórum Cível, acompanhada do Laudo Técnico, e o proprietário tem um prazo de até 20 anos (vinte anos) para fazer essa reclamação.

 

Veja mais sobre Ações Judiciais em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/acoes.htm

3 – PRAZOS DA NBR:

 

A norma brasileira NBR-15.575 – Desempenho de Edificações estabelece alguns prazos denominados Vida Útil de Projeto.

Não podemos confundir o prazo da VUP com o prazo da Garantia da Construtora.

Os prazos de GARANTIA, no Brasil, são: 90 dias, 5 anos e 20 anos determinados em Leis Federais conforme visto acima.

Ao contrário, os prazos da norma são “garantias” mas apenas uma duração estimada. Qualquer problema que vier a ocorrer antes de findo o prazo estipulado na NBR-15.575 não significa o conserto automático pela construtora.

Mais detalhes sobre a NBR-15.575 em www.ebanataw.com.br/roberto/habitabilidade/hab16.htm

 

4 – PRAZOS DA ART.

 

A Anotação de Responsabilidade Técnica, documento emitido exclusivamente pelos Conselhos Regionais de Engenharia, é de emissão obrigatória em qualquer serviço de engenharia. Veja mais detalhes na Lei Federal Nº 6.496/77.

Veja mais sobre ART em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/art.htm

Dar Baixa em uma A.R.T.  é um ato administrativo em que o engenheiro comunica o Crea sobre o encerramento do contrato.

A Baixa não determina o fim da responsabilidade técnica pela obra ou serviço de engenharia executado, que é definida por legislação federal específica. Assim, a baixa da A.R.T. não exime o profissional das responsabilidades administrativa, civil ou penal.

Na Babilônia, se um engenheiro fez uma obra mal feita e esta ruiu e matou o filho do proprietário, este tem todo o direito de matar o filho do engenheiro. Veja mais sobre o Código de Hamurabi em www.ebanataw.com.br/roberto/pericias/codigohamurabi.htm 

 

roberto\pericias\prazolegal.htm em 20/08/2012, atualizado em 01/05/2015