NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

Resolveram construir no terreno vizinho. Até aí tudo bem. É uma construtora que tem até Alvará de Construção e estão construindo com Planta Aprovada pela Prefeitura.

MAS ...

Mas, o meu imóvel está sendo prejudicado por uma das razões seguintes:

 

1 - Embora aprovada pela Prefeitura, vai ter uma janela a menos de 1,50 metros do meu quarto;

2 - Fizeram uma escavação que está afetando os alicerces da minha casa;

3 - Erraram na locação da obra avançando dentro do meu terreno;

4 - A Construtora não está tomando os cuidados necessários e cai areia, massa e tinta na minha casa;

 

O que diz o Código Civil Brasileiro:

TÍTULO III
Da Propriedade

CAPÍTULO I
Da Propriedade em Geral

Seção I
Disposições Preliminares

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

§ 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

§ 3o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

A Constituição Federal artigo 50 XXII nos garante o direito de propriedade e obriga o Estado de adotar medidas necessárias para assegurar ao Proprietário o gozo efetivo de seu direito de propriedade.

O Codigo Civil garante, nos artigos relativos aos Direitos de Vizinhança:

CAPÍTULO V
Dos Direitos de Vizinhança

Seção I
Do Uso Anormal da Propriedade

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

 Diz ainda sobre o Direito de Construir:

Seção VII
Do Direito de Construir

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

 

ENTÃO ...

 

Recorremos ao Código de Processo Civil e lá vamos ver que:

CAPÍTULO VI
DA AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

Parágrafo único. Dentro de 3 (três) dias requererá o nunciante a ratificação em juízo, sob pena de cessar o efeito do embargo.

Art. 936. Na petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do art. 282, requererá o nunciante:

I - o embargo para que fique suspensa a obra e se mande afinal reconstituir, modificar ou demolir o que estiver feito em seu detrimento;

II - a cominação de pena para o caso de inobservância do preceito;

III - a condenação em perdas e danos.

Parágrafo único. Tratando-se de demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, pode incluir-se o pedido de apreensão e depósito dos materiais e produtos já retirados.

Art. 937. É lícito ao juiz conceder o embargo liminarmente ou após justificação prévia.

Art. 938. Deferido o embargo, o oficial de justiça, encarregado de seu cumprimento, lavrará auto circunstanciado, descrevendo o estado em que se encontra a obra; e, ato contínuo, intimará o construtor e os operários a que não continuem a obra sob pena de desobediência e citará o proprietário a contestar em 5 (cinco) dias a ação.

Art. 939. Aplica-se a esta ação o disposto no art. 803.

Art. 940. O nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre prejuízo resultante da suspensão dela.

§ 1o A caução será prestada no juízo de origem, embora a causa se encontre no tribunal.

§ 2o Em nenhuma hipótese terá lugar o prosseguimento, tratando-se de obra nova levantada contra determinação de regulamentos administrativos.

Na Ação de Nunciação de Obra Nova o Juiz poderá decretar o EMBARGO da obra, não podendo o Construtor prosseguir com as obras.

Poderá também, uma ação de Nunciação de Obra Nova requerer a DEMOLIÇÃO daquilo que foi construído ou da parte que esteja prejudicando o vizinho.

Poderá também, uma ação de Nunciação de Obra Nova requerer a INDENIZAÇÃO. Aquilo que está prejudicando o vizinho poderá continuar a prejudicar, não sendo necessária a sua demolição, só que a Construtora irá pagar uma indenização, em valor único ou valores mensais, ao vizinho prejudicado.

NOTA IMPORTANTE: Como o próprio nome da ação diz, "Nunciação de Obra Nova", só terá valor enquanto a obra estiver sendo construída.  É famoso o caso do vizinho que construiu um Balcão que ficava bem em frente ao quarto do vizinho a menos de 1,50 metros. A ação deve ser impetrada enquanto o balcão estiver sendo construído pois depois que ficou pronto, não pode mais ser considerada uma "obra nova". Mesmo que esteja faltando toda a pintura do Balcão, ela não poderá ser considerada uma "obra nova".

 

PRÉDIO DE APARTAMENTOS:

A ação de Nunciação de Obra nova se aplica também no caso de apartamentos vizinhos em um prédio.

Se o proprietário de um apartamento constatar que a obra do apartamento vizinho está lhe prejudicando poderá, caso não consiga conversar com o vizinho, entrar na Justiça com a ação.

Há casos mais críticos do que uma obra num prédio de apartamentos causar prejuízo APENAS ao apartamento vizinho, que é o caso, muito comum, de reformas que mexem com paredes e que podem desestabilizar o prédio todo causando a sua ruína total. Nestes casos cabe uma ação coletiva dos vizinhos envolvidos ou uma ação do Condomínio contra o Contrutor ou Proprietáro da obra.

Veja que são obras que atentam, agridem, depreciam ou afetam o seu Direito de Propriedade.

 

FINALIZANDO:

Tenha sempre em mente o que diz o artigo 1.277: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.


 

 

NOTA IMPORTANTE: As dicas acima são meramente ilustrativas e só tem valor didático. Pelo aspecto pedagógico envolvido, as matérias e figuras podem ser livremente copiadas, impressas e distribuídas - Só não pode ser pirateada, isto é, copiar e distribuir como se fossem de sua autoria.

RMW\pericias\mascara.htm em 28/03/2006, atualizado em 11/03/2013.