Esta site apresenta as providências aplicáveis no caso de um proprietário ou morador que se julga prejudicado por um obra que vai ser iniciada ou que esteja em andamento na sua vizinhança, abordando as diversas situações comuns de encaminhamento em busca de uma solução amigável ou na justiça.

Menciona uma série de artigos do Código Civil brasileiro, Lei n^o 10.406 de 10 de janeiro de 2002 de modo que recomendamos estudar, antes, o Código Civil com destaque aos artigos relativos ao Direito de Vizinhança.

O prejuízo que tratamos neste site não está restrito aos danos já causados ou que venham a ser causados ao imóvel mas também danos à saúde, prejuízos à segurança e perturbações ao sossego.

As questões relativas ao Direito são apresentadas com base na experiência de mais de 40 anos de perícias e não constituem orientação jurídica mas apenas exemplos de situações possíveis de modo que as pessoas que desejarem conhecer melhor seus direitos devem procurar a ajuda de um Profissional de Direito.

1- CONFLITO ENTE VIZINHOS (por causa de obras):

O Código Civil entende como "vizinho" qualquer imóvel que esteja no raio de ação da obra em construção e esta ação pode ser um barulho como o de um bate-estaca que ecoa pelo ar, pode ser uma trepidação que se propaga pelo solo e faz a janela ou a cristaleira vibrar, pode ser um recalque, como o afundamento do terreno, que produz trincas e rachaduras na sua casa, a poeira produzida na obra e que é trazida pelo vento, a tinta e outros produtos que espirram e caem no seu quintal manchando roupas no varal e carros no quintal, a terra esparramada nas ruas pelos caminhões da obra e muitas outras perturbações que tiram o sossego das pessoas que moram não só na casa grudada à obra como também daqueles que moram a centenas de metros do local das obras mas que sofrem prejuízos em função da obra. 

Além disso, o Código Civil não faz distinção entre obra grande e pequena e tampouco faz distinção entre obra particular e pública.

A construção de uma obra nova é uma atividade que sempre introduz perturbações na vizinhança, algumas boas como a valorização do bairro e outras ruins com barulhos e sujeira.

As construtoras e empreiteiros querem entregar a obra o mais rápido possível e com mínimo custo e preferem, quando possível, não equipar seus funcionários com o indispensável Equipamento de Proteção Individual, exigido até por lei, não redomar a obra para evitar a distribuição de pó pela região, não lavar as ruas que ficarão sujam pela terra derramada e muitas outras omissões acobertadas por “omissões” por parte de órgãos fiscalizadores como Prefeitura, Ministério do Trabalho, Ministério Público, etc.

Muitas leis são desrespeitadas e muitas leis são omissas com relação a determinados detalhes. Começa pela Lei do Zoneamento que define, por exemplo, que a zona onde está o seu imóvel é uma Zona Residencial, podendo ser exclusivamente residencial ou predominantemente residencial e daí, a Prefeitura só poderia “autorizar” a realização de atividades ditas “compatíveis” com a moradia, propiciando a tranquilidade e a segurança que os moradores desejam e merecem. Explicando melhor, numa zona estritamente residencial, todas as atividades das pessoas deveriam estar voltadas para o ato de residir, mas a construção civil é uma atividade industrial . . .

[foto removida em 08.02.2022]

A Construção Civil é uma obra de natureza “industrial” e a Lei do Zoneamento nem sempre entra nesse mérito e a Prefeitura só analisa a “obra pronta” não se preocupando com aquele período de vários meses e até anos durante os quais aquela atividade industrial que emprega mão de obra de produção industrial e equipamentos de produção industrial como betoneiras, bate-estacas, lixadeiras, furadeiras, serra circular, martelos, serrotes e outros que produzem irritantes ruídos e barulhos ensurdecedores além de vibrações e trepidações.

Será que aquela simples tela de nylon com que se enclausula uma obra é suficiente para isolar todas as fontes de perturbação? Poeira que afeta a saúde e barulho que perturba o sossego são interferências prejudiciais prevista no  Código Civil, no seu artigo:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Mais recentemente, os moradores vizinhos ganharam, na Justiça, o direito ao seu sossego. Veja um exemplo do Anel Rodoviário que está sendo construído no entorno de São Paulo.

Dá para ver que se trata de uma Solução Paliativa unilateral que resolve apenas o sossego daqueles poucos moradores vizinhos da estrada mas não vê o lado da segurança dos milhares de motoristas por hora que passam por aquele perigoso trecho. O motorista que entrar nesse “túnel sem saída” não terá mais a visão da paisagem, a viagem se torna monótona, cansativa e irá provocar sonolência o que poderá resultar em acidentes. O trecho não possui Defensa o que facilita capotamentos. Caso ocorra um acidente grave como um engavetamento, não há como as equipes de socorro e resgate chegarem ao local pois os muros são altos e intransponíveis e não há nenhuma abertura de segurança. O combate ao fogo será prejudicado pois não há espaço suficiente para esticar as mangueiras para o combate ao fogo. Também não será possível a remoção dos feridos por via terrestre nem tampouco será possível pousar um helicóptero devido à grande altura dos muros. Enfim, é preciso ter muita coragem para enfrentar a viagem por esse "túnel".

Isso sem levar em conta danos causados pelos efeitos nocivos da nova obra como rebaixamento do lençol freático que tanto danos causam a edifícios vizinhos e entenda como “vizinho” moradores situados até a centenas de metros do local das obras, sem falar do prejuízo ecológico pois macacos e onças ficaram privados de ir tomar água no riacho.

Outro exemplo são as obras realizadas sem os cuidados necessários com consequencias graves como desmoronamento de taludes.

O QUE FAZER?

Diversas providências, não usuais, podem ser tomadas para o encaminhamento das questões. Segue uma rápida descrição de algumas situações típicas envolvendo conflito entre um Morador Tranquilo e uma Construtora que resolveu construir em terreno vizinho.

1ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DE DIREITO.

Contratar um Profissional de Direito com experiência em Ações Cíveis relativas ao Direito de Vizinhança que tenha pleno domínio dos artigos de n^0S 1.277, 1.280, 1.281 e 1.311 do Código Civil.

Lembre-se que no Brasil, qualquer situação em que se deseje um julgamento no Poder Judiciário, é necessário escolher um Representante Legal que deverá ser um Profissional de Direito com registro na OAB para assinar a Inicial da ação. Há algumas excessões como as ações no Juizado Especial Civel onde o próprio interessado pode fazer o pedido desque que o valor da ação não ultrapasse determinado valor. Pequenos danos como um muro que desabou, uma trinca na cozinha ou uma pequena infiltração no quarto dos fundos que tenham sido causados pela obra vizinha pode ser tratado neste Juizado diretamente pelo proprietário.

Para quem não sabe, vai aí os artigos:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Observe que não se deve ficar esperando a coisa acontecer, isto é, que a obra comece e comece também as trincas, afundamentos e quebradeira na sua casa. A simples notícia de que uma construtora vai construir um prédio ou que a Prefeitura vai construir um viaduto, já é suficiente para você, proprietário de um imóvel na vizinhança, prevenir-se e buscar ajuda de Profissionais da Construção (Engenheiro, Arquiteto, Técnico de Edificações) com experiência em Perícias de Engenharia para te orientar sobre as possibilidades da obra vir a causar algum dano ao seu imóvel.

Muitas ações são concluídas em torno de afirmações do tipo “sua casa era velha e já estava caindo aos pedaços” mas depois que ela caiu devido ao impacto da obra vizinha, não há como provar que a casa embora velha tinha resistência suficiente para suportar bem as ações do dia a dia como chuvas, ventos e trepidações vindas da rua e que se a construtora não tivesse feito a obra para construção do novo prédio a “sua casa” ainda estaria lá em perfeitas condições de se morar. Então é importante fazer uma Vistoria de Constatação enquanto ela existe, isto é, antes da Construtora começar a fazer a escavação no terreno vizinho.

2ª PROVIDÊNCIA: PROFISSIONAL DA CONSTRUÇÃO.

Contratar um Profissional da Construção com experiência em Perícias e que tenha construído um número significativo de edifícios e que tenha realizado pesquisas sobre qualidade e durabilidade de materiais, componentes e processos construtivos. Um profissional formado há poucos anos com apenas os conhecimentos acadêmicos adquiridos na escola não tem condições de realizar uma boa perícia e mesmo que o tenha não saberá fazer a argumentação convincente. Lembre-se que quem vai ler e tentar entender, embora leigo em construção civil, as argumentações apresentadas na Inicial e em todas as Petições será um Juiz de Direito.

Um Perito experiente, vindo a conhecer o porte da obra vizinha e os métodos construtivos que a construtora pretende utilizar na sua construção, saberá antever os efeitos danosos que a obra vizinha possa vir a causar na sua casa.

Existem “laudos” e “laudos” e seu conteúdo será diferente em função das finalidades dos mesmos.

LAUDO DE CONSTATAÇÃO DA PRÉ-EXISTÊNCIA:

A Construtora, ao fazer uma Vistoria Técnica em sua casa, vai apontar em um laudo os casos “já existentes”. Se a sua casa for nova e tiver uma única trinca e esta estar localizada na parede da cozinha, o laudo da Construtora vai apontar e ilustrar com fotografias essa trinca. O laudo vai ter poucas fotos.

A Construtora está preocupada em se defender no futuro caso você venha a acusá-la de ter causado o aparecimento de uma trinca na parede da cozinha. Ela vai se defender mostrando a foto e provando que numa certa data, antes mesmo de começar a construir o prédio novo, a trinca já existia.

LAUDO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA:

Ao contrário da Construtora, a sua casa precisa de um laudo mostrando tudo que “não existe ainda” e é por isso que se chama "produção antecipada". É um laudo trabalhoso  pois precisa mostrar todas as paredes, todos os tetos e todos os pisos da casa sem trinca e sem manchas de infiltração de água. Assim, no futuro, fica fácil mostrar que o problema surgiu “depois” que a construtora começou a construir o prédio novo pois antes não havia nada.

O laudo vai ter muitas fotos pois são as fotos que poderão provar que na parede da cozinha não tinha nada, nem trinca e nem manchas de umidade, antes do inívio da obra e é lá que surgiu uma rachadura que pode causar o desabamento da casa. Então devemos ter as fotos de todos os compartimentos, internos e externos, da casa e para que a Justiça possa acreditar nos aspectos técnicos do Laudo, o mesmo deve ser elaborado por um Profissional da Construção com o necessário registro da habilitação emitida pelo Conselho, seja o de Engenharia - CREA ou de Arquitetura - CAU.

Como dito acima, este tipo de Laudo costuma ter muitas fotografias. Um simples sobrado com 3 dormitórios pode requerer mais de 100 fotos para ser bem caracterizada, já um prédio de condomínio irá requerer mais de 600 fotos.

As fotografias devem ser técnicas e tiradas pelo próprio Perito pois as fotos representam o registro da Visão do Perito (o que o Perito viu pessoalmente) e, aproveitando os recursos digitais disponíveis na atualidade, o EXIF da foto deve conter as Coordenadas Geodésicas (GPS) do local além de outras informações técnicas como a abertura da objetiva, claridade e distância focal.

Ao receber as fotos, verifique o metadados EXIF presente nos arquivos gravados no formato JPEG ou TIFF. Ao consultar o item "propriedades" (pressione o botão direito) será mostrado no item GPS, as coordenadas geodésicas do local onde a foto foi tirada. Os metadados EXIF só estão presentes em arquivos JPG ou JPEG ou TIFF cuja foto foi tirada com uma câmera digital ou smatphone dotadas de GPS e com esta opção ativa. Não estão presentes em arquivos PNG, GIF e BMP.

Veja o EXIF de uma foto JPEG. Copie a foto no seu computador e abra com o Microsoft Picture Manager e veja em Propriedades:

São, aparentemente, pequenos detalhes mas que na hora do "pega-prá-capá" são muito esclarecedores. Na foto da esquerda, devido à existência do marco do Rotary e do portal de boas vindas da cidade mais ao fundo, está muito claro o local onde a foto foi tirada mas na foto da direita, devido à não existência de marcos característicos, fica difícil saber o local onde a foto foi tirada entretanto, na aba propriedades o EXIF mostra as coordenadas GPS do local, tanto numa como na outra foto. Você pode comprovar a existência das coordenadas GPS copiando e salvando as fotos no seu computador e depois, pressionando a tecla direita do mouse ver as propriedades onde consta as coordenadas.

Como curiosidade, há aplicativos como o GEOSETTER que pode apresentar não apenas as coordenadas geodésicas como também um mapa com a localização do ponto onde a foto foi tirada. Veja:

3ª PROVIDÊNCIA: DADOS DA OBRA.

Solicitar, talvez até intimar, a Construtora a apresentar os dados característicos do prédio que era erigido e os processos que serão utilizados para construí-lo.

Quem conhece bem a sua casa, que é velha, é você mesmo. Quando foi construída, como foi construída, que reformas foram realizadas. Então, quem tem que fazer a avaliação do impacto causado pela construção vizinha sobre a sua casa é você mesmo com a assessoria de um Profissional da Construção.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Esse profissional, da sua inteira confiança, de posse dos Dados Característicos da Obra como altura do prédio, número de subsolos, volume estimado de terra que será removida, sistema de escoramento da escavação, processos construtivos que se pretende utilizar na confecção das fundações, duração da construção e outros estudará os impactos negativos que a obra poderá produzir sobre a sua casa.

O impacto negativo não se restringe a trincas, afundamentos e infiltrações na própria casa mas deve antever ruídos, trepidações, vibrações, a queda de chapiscos de cimento, respingos de tinta e até eventual queda de materiais e ferramentas da construção. Você costuma estender a roupa em varais no quintal, seu carro fica estacionado no quintal sem abrigo?

Pode haver perturbações de outra ordem, por exemplo, você tem um atelier de arte ou um estúdio de música ou, se for vigilante noturno, ter necessidade de dormir durante o dia.

Entenda que o Código Civil lhe dá garantir de viver bem na sua casa, localizada naquele bairro e que a Lei do Zoneamento proíbe qualquer atividade industrial no seu bairro e a construção civil é uma atividade industrial.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Talvez, a garantia que o vigilante noturno precise seja a de continuar a dormir durante o dia num outro local, em casa alugada pela Construtora durante o período que durar a construção do prédio novo.

4ª PROVIDÊNCIA: REGISTRO DO LAUDO EM CARTÓRIO.

O Laudo do Vistoria deve ser registrado em Cartório. Pode ser num Cartório de Registro de Títulos e Documentos como pode ser também no Cartório de Registro de Imóveis onde será feita uma averbação no registro, mencionando a vistoria realizada. O Profissional de Direito poderá esclarecer quais são as diferenças. Deve-se pensar bem pois alguns cartórios cobram o registro “por folha” e não é barato não. Imagine quanto vai custa o registro de um Laudo de Vistoria que pode ter 400 folhas.

Modernamente, não se faz mais Laudos impressos em papel. O Laudo de Vistoria é um relatório confeccionando num editor de texto que resulta num Arquivo Eletrônico tipo DOC. Para a leitura do laudo, quando em formato DOC, deve-se ter licença de uso do software que pode ser o MS-WORD ou outro similar.

No Brasil, a Justiça não aceita mais Laudos na forma impressa em papel, devendo ser, obrigatoriamente, em formato eletrônico PDF – Portable Document Format cujos leitores, como o Adobe Reader, são distribuídos gratuitamente na Internet.

O Documento Eletrônico deve receber Assinatura Digital Certificada de acordo com as disposições  normativas da ICP-Brasil – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira, instituída pela Medida Provisória N0 2200-2 de 24 de agosto de 2001. Aquela assinatura antiga que a gente fazia num documento, por meio de um rabisco feito com capricho para não ser falsificado e que podia até ter a Firma Reconhecida não é mais usual.

Vez ou outra deparei com uma situação em que a Construtora, tendo feito o Laudo de Vistoria, pede que o proprietário assine também este laudo concordando com o seu conteúdo. Ora, um Laudo de Vistoria é um documento legal em que um Profissional Habilitado registra os eventos e sintomas anômalos que encontrou na realização da vistoria e precisa ser feito em conformidade com as normas técnicas brasileiras como a NBR-13.752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil - da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Além disso, todo e qualquer trabalho de engenharia deve receber uma Anotação de Responsabilidade Técnica do Profissional Habilitado, se engenheiro no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e se arquiteto no CRA – Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo conforme a Lei Federal N0 6.496 de 7 de dezembro de 1977.

Também já encontrei laudos contendo fotografias grosseiramente rasuradas à mão livre com anotações, marcas e setas aplicadas sobre a fotografia. Trata-se de rasuras e adulterações que tornam nula a validade e a confiabilidade do laudo.

Nas fotos acima, a seta feita de papel colorido e colado sobre a foto é uma adulteração grosseira com a intenção de esconder a válvula defeituosa cujo vazamento provocou enorme prejuízo.

ATA NOTARIAL:

O registro do Laudo da Perícia Técnica no Cartório de Registro de Imóveis ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos é um ato denominado ATA NOTARIAL e pode constituir um Documento Público de eficácia probatória e de acordo com o artigo 384 do Código de Processo Civil pode servir de PROVA numa demanda judicial.

Trata-se de uma alternativa muito interessante quando a obtenção do Boletim de Ocorrência Policial para Preservação de Direitos numa Delegacia da Polícia Civil seja "dificultosa".

A "dificuldade" pode ser apresentada pelo Delegado pois a Preservação de Direitos é uma ação que é feita sobre um ato que ainda não se materializou e a Polícia prefere registrar Fatos Ocorridos e, a Presevação de Direitos, não tendo respaldo legal ela é vista pela Autoridade Policial como uma liberalidade da Polícia e não como um Dever dela.

A grande vantagem do Ato Notarial é que o Tabelião pode provar a existência do fato "in loco" indo até o local enquanto que o Boletim de Ocorrência Policial APENAS retrata uma declaração unilateral sem qualquer lastro probatório.

Deve-se ressaltar que não existe expresso impedimento da Polícia Civil registrar casos "não criminais" mesmo por que o provável crime ainda não ocorreu havendo apenas uma preocupação ou suspeita do Interessado de que o crime venha a ocorrer devido aos cuidados que o vizinho não está tomando ao executar a obra, mas o Interessado tem todo o direito de ser atendido e ser orientado pelo policial de plantão o que não significa que os fatos narrados serão registrados em Boletim a não ser que haja relevância jurídica e que o Delegado de Polícia venha a ficar convencido da oportunidade de elaborar o Boletim.

Em sua orientação o Delegado de Polícia pode encaminhar o Interessado ao Ministério Público quando o fato envolver a Prerfeitura como, por exemplo, a falta de uma Faixa de Travessia de Pedestres ou a falta de uma Lombada, pode também encaminhar ao PROCON quando o problema envolver a compra de bens pois estes órgãos são as vias legais para a instauração do competente Inquérito Civil na Justiça.

5ª PROVIDÊNCIA: NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA.

Caso todas as tratativas e tentativas de negociação com a Construtora resultarem nulas e ela der inicio às obras, você terá a chance de embargá-la, isto é, valer-se da força do Poder Judiciário para impedir a sua continuidade.

A Ação de Nunciação de Obra Nova é um tipo específico de Ação Judicial regulada no Capítulo VI do Código de Processo Civil. Veja parte da questão, a seguir:

Capítulo VI - DA AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

Art. 934. Compete esta ação:

I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;

II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;

III - ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

Parágrafo único. Dentro de 3 (três) dias requererá o nunciante a ratificação em juízo, sob pena de cessar o efeito do embargo.

Art. 936. Na petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do art. 282, requererá o nunciante:

I - o embargo para que fique suspensa a obra e se mande afinal reconstituir, modificar ou demolir o que estiver feito em seu detrimento;

II - a cominação de pena para o caso de inobservância do preceito;

III - a condenação em perdas e danos.

Parágrafo único. Tratando-se de demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, pode incluir-se o pedido de apreensão e depósito dos materiais e produtos já retirados.

Art. 937. É lícito ao juiz conceder o embargo liminarmente ou após justificação prévia.

Art. 938. Deferido o embargo, o oficial de justiça, encarregado de seu cumprimento, lavrará auto circunstanciado, descrevendo o estado em que se encontra a obra; e, ato contínuo, intimará o construtor e os operários a que não continuem a obra sob pena de desobediência e citará o proprietário a contestar em 5 (cinco) dias a ação.

Observe que o Artigo 934 prevê o caso de Prédio de Apartamentos em que um vizinho faz uma reforma no apartamento dele e essa obra prejudique o seu apartamento.

6ª PROVIDÊNCIA: AUTORIZAÇÃO DE OBRA NA SUA CASA.

Caso seja constatada a necessidade de alguma obra acautelatória em sua casa, a Construtora deve elaborar o Projeto dessa obra e tal projeto deve ser aprovada por você. Obviamente, você vai pedir a um Profissional da Construção de sua confiança para fazer uma análise da efetividade do projeto.

Obras de grande porte como as obras públicas como metrô subterrâneo, galeria de águas pluviais, adutora de abastecimento de água, coletor tronco de esgoto sanitário costumam apresentar impactos altamente negativos nos edifícios, em especial, em edifícios de pequeno porte como Casas e Sobrados. É comum, nessas intervenções, a adoção de medidas invasivas como o “enfilamento” em que estacas metálicas horizontais e inclinadas são introduzidas no terreno sobre o qual a edifício esteja edificado. Trata-se de intervenção que restringe as futuras ocupações do imóvel. Nesses casos é comum o acerto de um valor indenizatório. Se a intervenção for por um período limitado de tempo, então acerta-se uma valor como se fosse um aluguel mensal que será pago nesse período. Se a intervenção for permanente, então acerta-se uma valor fixado.

7ª PROVIDÊNCIA: BOLETIM DE OCORRÊNCIA POLICIAL

Como toda ação que envolve terceiros, qualquer evento, dano, acidente ou desastre que venha ocorrer na construção ou em decorrência da construção precisa ser levada a uma Autoridade Policial, agente representativo do Poder Judiciário para que em documento legal seja registrada a Data, o Horário, a Circunstância e a identificação inequívoca dos Envolvidos.

Pode, a Autoridade Policial, em função da gravidade do evento, solicitar a perícia do Instituto de Criminalística.

O Perito do Instituto de Criminalística irá emitir um Laudo porém deve-se ter em mente que tal laudo é restrito aos aspectos criminais não se atendo a outras questões como trincas e causas de trincas.

Antes de se dirigir a uma Delegacia da Polícia Civil, o proprietário do imóvel atingido deve receber orientações do Profissional de Direito a fim de que o registro policial contenha os elementos importantes para a preservação dos direitos do proprietário do imóvel afetado. Chama-se Boletim de Ocorrência de Preservação de Direitos e não é todo Delegado que tem facilidade na sua elaboração pois acreditam que o BO só serve para registrar CRIMES JÁ PRATICADOS.

O boletim de ocorrência é o documento utilizado pelos órgãos da Polícia Civil para o registro da notícia do crime, ou seja, aqueles fatos que devem ser apurados através do exercício da atividade de Polícia Judiciária e presta-se fielmente à descrição do fato, registrando horários, determinados locais, relacionando veículos e objetos, descrevendo pessoas envolvidas, identificando partes, etc. Além dessa função principal, o boletim de ocorrência é utilizado largamente para registros de fatos atípicos, isto é, fatos que, muito embora, não apresentem tipicidade penal – não configurando, portanto, infração penal -, merecem competente registro para preservar direitos ou prevenir a prática de possível infração, sendo conhecidos, consuetudinariamente, pela denominação de boletim de ocorrência de preservação de direitos.

Mas existe a possibilidade do CRIME JÁ ESTAR EM ANDAMENTO no momento em que o Construtor começar uma obra sem tomar os cuidados necessários para evitar danos aos imóveis vizinhos.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Além disso, a Autoridade Policial irá registrar que o autor tentou, sem sucesso, fazer um acordo com a Construtora para que essa lhe desse as Garantias contra eventuais prejuízos ou, pior, que a Construtora fizesse as obras acautelatórias.

Veja no item 4 acima a dificuldade que o Interessado possa encontrar na Delegacia da Polícia Civil para "convencer" o Delegado de Plantão a lavrar o Boletim de Ocorrência Policial para a Preservação de Direitos.

8ª PROVIDÊNCIA: AÇÕES INTERRUPTIVAS.

Há desastres e acidentes cuja ocorrência é contínua e uma ação interruptiva deve ser desenvolvida para não agravar a situação dos atingidos. Tal caso é, por exemplo, o rompimento de uma adutora de abastecimento de água. Se a válvula não for fechada, o esguicho produzido pelo rompimento continuará a causar prejuízo contínuo e crescente.

O proprietário do imóvel atingido, vendo seu prejuízo aumentar com o passar do tempo, poderá querer tomar a iniciativa de intervir no processo diretamente ou contratando uma firma especializada para fazer cessar a causa.

Esta ação deve, na medida do possível, ser combinada com os demais envolvidos para que depois de tudo esclarecido, o pagamento dessas despesas possa ser imputado ao responsável pelo desastre.

9ª PROVIDÊNCIA: AÇÃO JUDICIAL

Os proprietários dos imóveis atingidos por evento danoso da construção de uma Obra podem desejar receber ou recuperar os prejuízos causados por falhas, negligência, imperícia, omissão etc. cometidas pelos construtores na execução da obra.

Não sendo possível um Acordo Amigável, deve se dar entrada a uma Ação na Justiça Cível.

Esta ação pode ser um Pedido de Reparação dos Danos ou uma Ação Demolitória ou um Pedido de Ressarcimento ou uma Ação Indenizatória ou outro tipo de ação.

A Ação Judicial deve ser instruída com provas e argumentos convincentes. Caso seja anexado à inicial da ação um laudo técnico esclarecedor, com argumentação convincente, de fácil compreensão de leigos em construção (principalmente o Juiz de Direito) a ação não terá, necessariamente, evolução para a Perícia Judicial e outras iniciativas onerosas e demoradas, podendo ter um "final feliz" na Audiência de Conciliação ou de Mediação que é feita antes da instauração do inquérito.

Por isso é importante que seja produzido um Laudo de Vistoria imparcial, completo e contendo argumentos convincentes estabelecendo de forma clara e inequívoca o nexo causal de todos os efeitos que causaram danos ao imóvel. Tratando-se de um documento técnico deve, obrigatoriamente, ser elaborado de acordo com as diretrizes e recomentações contidas na norma brasileira NBR-13.752 - Perícias de Engenharia na Construção Civil e devem ser, ,obrigatoriamente, acompanhados pela ART - Anotação de Responsabilidade Técnica documento emitido pelo Conselho Regional de Engenharia ou acompanhados pelo RRT - Registro da Responsabilidade Técnica documento emitido pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Veja mais detalhes em . 

Grande parte dos problemas causados por obras nos imóveis vizinhos são resolvidos com uma Inicial redigida por um Advogado experiente em Direito de Vizinhança acompanhados, é claro, por um Laudo de Vistoria elaborado por um Perito de Engenharia.

Veja mais detalhes sobre Ações Judiciais em .

FINALIZANDO ...

Como veem, são muitas as providências que se pode tomar quando uma construtora resolve erguer um prédio novo ao lado ou perto da sua casa.

Tenho acompanhado diversos casos de "lançamento de empreendimento" onde a Construtora "convida" os moradores próximos para um evento onde são apresentados todos os responsáveis pelo empreendimento, como o Arquiteto autor do projeto, o Engenheiro que fez os cálculos estruturais, o Engenheiro que fez o projeto das fundações, o Geotécnico que definiu os tipos de fundações, o Engenheiro que será encarregado de tocar a obra, o Mestre de Obras, o Relações Públicas que fará a ligação dos moradores com a Construtora e o Perito que fará a Vistoria Técnica em cada imóvel da vizinhança.

Nessa reunião é costume a Construtora entregar a cada Vizinho os Dados Característicos da Obra para que o morador, o proprietário e o engenheiro do proprietário possam analisar os impactos da nova obra sobre o seu imóvel.

Afinal, dependendo do porte do empreendimento, serão 4 anos de convivência que se deseja ser absolutamente pacífica e bastante amigável.

O autor desta matéria é o engenheiro Roberto Massaru Watanabe, formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo - Turma de 1972, participou do projeto das grandes obras da engenharia nacional como o Sistema Cantareira de Abastecimento de Água da Grande São Paulo, a Rodovia dos Imigrantes e as Hidrelétricas de Ilha Solteira, Itaipú e Tucurui. A hidrelétrica de Ilha Solteira formou o primeiro reservatório artificial do mundo com preocupação ecológica onde um grupo de trabalho realizou, em 1972, a relocação de toda a fauna da área a ser inundada para novos habitats em locais acima da cota máxima de inundação. Trabalhou também no IPT, o Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo, onde desenvolveu inumeras pesquisas sobre qualidade, durabilidade e vida útil de materiais, componentes e processos construtivos. Mais detalhes sobre os trabalhos de Watanabe . Desejando pedir a ele um orçamento para um trabalho de Vistoria Técnica, Cautelar ou de Constatação, em seu imóvel . Se quiser falar diretamente com ele ligue: (11)

NOTA IMPORTANTE: Este site é mantido por abnegado engenheiro que voluntariamente desenvolve o site na medida em que sobra um tempinho. Ele faz isso para divulgar detalhes técnicos importantes mas que não é de conhecimento de todos e que por isso mesmo causam muitas dores de cabeça. As questões de Direito são apresentadas com base na experiência de mais de 40 anos de perícias e não constituem orientação jurídica de modo que as pessoas que desejam conhecer melhor seus direitos devem procurar a ajuda de um Profissional de Direito.  Por sua finalidade didática, o conteúdo do site pode ser livremente divulgado, copiado e impresso. Entretanto, seu conteúdo (texto, figuras e fotos) possuem proteção autoral, de modo que ao copiá-los recomenda-se mencionar a fonte.

   ET-12\www\\DV\VizinhoDeObra.htm em 29/04/2017, atualizado em 08/02/2022.